Оценка технического состояния объектов недвижимости, обследование строительных конструкций
Техническое обследование объекта строительства - это комплекс исследовательских мероприятий, целью которых является экспертиза строительных работ, устанавливающая фактическое техническое состояние и эксплуатационные качества исследуемого объекта. Экспертиза технического состояния объектов недвижимости включает в себя обнаружение дефектов конструкций и выявление причин их возникновения посредством испытаний строительных конструкций здания, оценку целесообразности реконструкции или ремонта, выяснение причин аварий и их последствий, прогнозирование технического состояния объекта на основе анализа текущего состояния здания.
Для проведения грамотной технической экспертизы объекта капитального строительства необходимо тщательно изучить проектную документацию, проанализировать применяемые конструктивные и технологические решения, а также их соответствие строительным нормам и правилам (СНИП), государственным стандартам (ГОСТ) и техническим условиям проекта.
Узнайте подробности об услугах по проведению технического обследования состояния объектов недвижимости - оставьте Вашу заявку на сайте или позвоните нам по телефону +7 (495) 646-8517.
Этапы обследования технического состояния зданий и сооружений
Мероприятия по обследованию технического состояния зданий, сооружений или строительных конструкций проводятся в два этапа:
Визуальное обследование - предварительная экспертная оценка технического состояния здания или сооружения
После этапа ознакомления с проектной и исполнительной документацией необходимо провести визуальное (предварительное) обследование объекта строительства. Целью визуального обследования является первичная диагностика и ориентировочная оценка качества СМР, а именно, технического состояния здания и строительных конструкций в целом по внешним признакам: проводятся контрольно-измерительные работы по проверке строительных работ, в частности, геометрических показателей здания и строительных конструкций, выполняются обмерочные чертежи и фотофиксация объекта и конструктивных элементов, уточняется конструктивный план здания, выявляются видимые дефекты и повреждения конструкций, обосновывается целесообразность дальнейшего детально-инструментального обследования.
При выполнении работ на данном этапе используются простейшие контрольно-измерительные приборы: уровень, отвес, рулетка и т.п. На этапе визуального обследования объекта строительства необходимо выявить имеющиеся отклонения от данных проектной документации в вопросах определения объемов строительно-монтажных работ, применения обоснованных конструктивных и технологических решений. Определяются задачи и объемы детально-инструментального обследование, составляется программа, разрабатывается техническое задание.
Детально-инструментальное обследование - измерительные работы по уточнению параметров строительных конструкций и элементов
Данные работы проводятся с целью окончательного и точного определения технического состояния здания и его конструктивных элементов на основании сравнительного анализа данных проектной и исполнительной документации с результатами проверочных расчетов конструкций, проведения геологических изысканий и геодезических работ, результатов испытаний проб материалов и физико-механических свойств строительных материалов.
Составляются графические документы (планы, развернутые чертежи поврежденных узлов и конструкций), проводится фотофиксация выявленных дефектов и повреждений, составляются их эскизы и уточненные схемы, рассчитываются фактические нагрузки и воздействия на здания / сооружения, рассчитывается изменение эксплуатационных параметров (влажность, герметичность, звуконепроницаемость и т.п.) относительно проектных показателей, проверяются расчеты несущей способности и эксплуатационных характеристик здания или сооружения, а также строительных конструкций и элементов, при необходимости берутся пробы материалов и проводятся их испытания, а также назначаются геологические изыскания.
Важнейшей задачей проводимых мероприятий по техническому обследованию объекта строительства является выявление отклонений от проектной документации и нарушений при производстве строительно-монтажных работ. Тщательный анализ показателей визуального и детального обследований объекта строительства, полученных в результате изучения данных проектной и исполнительной документации, проведенных контрольно-измерительных работ, инженерно-геологических изысканий, испытаний проб используемых строительных материалов, позволит дать обоснованную оценку нанесенного ущерба.
Аварийная оценка недвижимости, анализ ущерба объекта капитального строительства
Аварийное состояние объекта характеризуется степенью технического состояния, при котором несущая способность и эксплуатационные характеристики здания или сооружения снижены более чем на 50%, и имеется опасность обрушения здания или отдельных его конструкций.
Проверка технического состояния здания или сооружения с целью определения причиненного ущерба проводится в следующих случаях:
выявление значительных дефектов и повреждений строительных конструкций, возникших в процессе строительства или эксплуатации здания или сооружения
завершение установленных сроков эксплуатации здания или сооружения, моральный износ
возобновление незавершенного строительства
смена эксплуатационного назначения здания или сооружения
возникновение внешних влияний на строительные конструкции, не учтенных при выполнении проектных работ (коррозийное воздействие грунтовых вод, повышение/понижение температуры, уровня влажности, действие агрессивной среды и т.п.)
ремонт или реконструкция здания или сооружения
выявление повреждений, причиненных зданию или сооружению в результате техногенных аварий, природных стихийных бедствий, военных действий или диверсий
По результатам проведенных мероприятий определяется степень технического состояния объекта капитального строительства (ОКС) в зависимости от уровня его эксплуатационной надежности по трем категориям:
Удовлетворительное состояние - дальнейшая эксплуатация здания или сооружения возможна без ограничений
Неудовлетворительное состояние - необходимо снизить эксплуатационные нагрузки на здание или сооружение до начала ремонтных работ
Аварийное состояние - дальнейшая эксплуатация здания или сооружения невозможна ввиду опасности его обрушения
Анализ количественных и качественных показателей ущерба, нанесенного зданию или сооружению, позволяет установить причины возникновения повреждений и дефектов строительных конструкций и здания в целом.
В рамках оценки технического состояния объекта недвижимости могут быть дополнительно проведены следующие проверки:
Корректность выполненных расчетных показателей и надежность проектной документации в целом
Необходимо проверить соответствие проектной документации действующим требованиям правил и норм строительного производства (СНиП), оценить целесообразность выбранных проектных и технологических решений, выявить возможные ошибки при расчете уровня нагрузок и механических воздействий на конструкции здания или сооружения, проверить правильность оценки условий эксплуатации.
Качество производства строительно-монтажных работ
Необходимо установить соответствие применяемых строительных материалов и конструкций заявленным в проектной документации, провести экспертизу качества произведенных строительно-монтажных работ, выявить отклонения от норм и требований строительного производства, определить обоснованность выбора конструктивных методов строительства, проверить наличие контроля за качеством производства, квалификацию производственного персонала.
Соблюдение правил технической эксплуатации здания или сооружения
Необходимо проверить здание или сооружение на соответствие эксплуатационным требованиям, определить уровень превышения фактических нагрузок на здание или конструктивные элементы по сравнению с проектными показателями, установить наличие контроля за техническим состоянием здания, периодичность проведения ремонтных работ и их качество, выявить факты эксплуатации здания с имеющимися дефектами.
Мероприятия по техническому обследованию объекта строительства и установлению соответствия объемов и качества проводимых строительно-монтажных работ данным проектной документации можно проводить на любом из этапов производства этих работ, что позволит своевременно выявить нарушения и устранить причины их возникновения, снизив тем самым себестоимость строительных работ.
